Reparo de fundação - Como corrigir problemas de fundação

O concreto embaixo de sua casa está em perigo? Problemas de fundação podem causar grandes danos estruturais em sua casa. Quer você seja um proprietário ou um comprador em perspectiva, os problemas de fundação são assustadores e provavelmente você terá muitas perguntas.

Duas das questões principais são:

Felizmente, existem maneiras de reparar uma fundação de concreto sem ter que rasgá-la e começar do zero.





Se você suspeitar de problemas, faça o seguinte:

  1. Examine você mesmo a base para problemas óbvios
  2. Peça a um especialista em reparos para fazer uma inspeção da fundação da casa
  3. Consulte um engenheiro estrutural, se necessário

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Causas dos problemas de base Site Ram Jack Systems Distribution, LLC

QUAIS SÃO OS SINAIS DOS PROBLEMAS DE FUNDAÇÃO?

Você está se perguntando se tem problemas de fundação? Todas as fundações serão assentadas com o tempo, mas surgem problemas quando esse assentamento é desigual ou extremo.

Aqui estão os sinais comuns de tensão na fundação:

Sinais de alerta externos

  • Rotação da parede
  • Separação em torno da porta da garagem, janelas e / ou paredes
  • Tijolos quebrados
  • Fundação quebrada e / ou rachada
  • Molduras deslocadas

Sinais de alerta interior

  • Portas e janelas desalinhadas
  • Sheetrock rachado
  • Rachaduras no chão
  • Pisos irregulares

Veja estes fotos de problemas de fundação para que você saiba exatamente o que procurar em sua casa.



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Pisos protuberantes, paredes rachadas e portas que não fecham são todos sinais de desgaste na fundação. Sessenta por cento de todas as casas construídas em solos extensos sofrem com problemas de fundação. O problema ocorre quando apenas parte da fundação se levanta ou assenta, causando rachaduras e outros danos.

Esse movimento diferencial é amplamente causado por diferenças na umidade do solo. A perda ou ganho de umidade do solo pode causar um sério encolhimento ou inchaço.

Se a estrutura de uma casa não começa a distorcer antes de três ou mais anos de desempenho satisfatório, é duvidoso que a distorção seja causada por assentamento de fundação de profundidade total, que é sempre evidenciado por rachaduras correspondentes. Rachaduras ocorrem em cada lado de uma porção da parede da fundação que está sofrendo movimento para baixo causado por falha no rolamento do solo.

As fissuras de assentamento são quase sempre verticais e não devem ser confundidas com as fissuras que ocorrem quando uma parede é submetida ao movimento lateral da pressão do solo.

O QUE CAUSA PROBLEMAS DE FUNDAÇÃO?

Para a grande maioria dos danos, a água é a principal culpada. Variações na umidade fazem com que os componentes do solo inchem ou encolham, causando movimento sob sua fundação.

Sua propriedade pode ser mais suscetível a danos à fundação se:

  • Foi construído em argila expansiva
  • Foi construído em solos de preenchimento inadequadamente compactados
  • A área ao redor da fundação tem drenagem ruim
  • Você mora em uma área com mudanças sazonais extremas
  • Você experimentou um vazamento no encanamento abaixo de sua casa
  • As raízes das árvores estão crescendo muito perto de sua casa
  • Um terremoto, inundação ou seca comprometeu a estrutura

Os solos com maior teor de argila são geralmente mais suscetíveis, enquanto aqueles com menor teor de argila são os menos afetados. Em algumas áreas o movimento é insignificante em outras, é bastante pronunciado.

Quando solos instáveis ​​são usados ​​como base, o movimento é transferido para a fundação. Como o movimento do solo raramente é uniforme, a fundação está sujeita a um diferencial ou reviravolta. O problema aparece tanto em lajes quanto em fundações do tipo píer e viga.

Se todo o solo sob uma fundação inchar uniformemente, geralmente não há problema. Os problemas ocorrem, entretanto, quando apenas parte da casa se acomoda. Então, o movimento diferencial causa rachaduras ou outros danos.

Problemas decorrentes do assentamento da fundação:

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  • Danos à estrutura
  • Perda de valor imobiliário
  • Perigo de tropeçar
  • Rachaduras feias
  • Mau funcionamento do equipamento

Seja qual for a causa, o acordo pode destruir o valor da sua casa e até mesmo torná-la insegura. Se você notar sinais de falha, não demore para resolver o problema. Quanto mais você esperar, mais sua base afundará, causando ainda mais danos caros.

Site de parede rachada Ram Jack Systems Distribution, LLC

FALHAS DE FUNDAÇÃO

Rachaduras finas são um resultado comum do assentamento normal da fundação. No entanto, você deve se preocupar se grandes rachaduras aparecerem repentinamente. Se uma rachadura for mais larga do que um oitavo de polegada, você pode ter um possível problema de fundação.

De acordo com um Artigo Realtor.com sobre problemas de fundação:

“As rachaduras horizontais ou denteadas de 45 graus são as mais graves e geralmente indicam que você precisará de ajuda profissional”.

Se não tiver certeza, monitore as rachaduras em sua fundação; se elas continuarem a se expandir, chame uma empresa de fundações para inspecionar as rachaduras.

Soluções de Fundação
Tempo: 02:36
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MÉTODOS DE REPARO DE FUNDAÇÃO DE CONCRETO

As técnicas anteriores de reparo de concreto afundado variam. Madeira, concreto, cimento e aço foram despejados, empurrados, virados ou de alguma forma forçados ao solo tentando salvar essas fundações e lajes, enquanto no início, qualquer pessoa, treinada ou não, se tornou 'especialista' neste tipo de reparo. Freqüentemente, os reparos provaram ser inúteis.

Outros métodos de remediação, mais bem-sucedidos, envolvem grande perturbação da família ou da empresa que usa o prédio. Normalmente, é desejável que o assentamento de lajes de construção e fundações monolíticas em áreas residenciais seja corrigido sem ter que mover todos os móveis, eletrodomésticos e possivelmente toda a família, ou em áreas comerciais, sem interromper os negócios.

No entanto, com a tecnologia de hoje e especialistas treinados, há uma série de soluções de muito sucesso para o problema de concreto afundado que envolvem pouca ou nenhuma interrupção na vida normal ou na rotina de negócios.

Os dois métodos mais comuns desse tipo de reparo são slabjacking e jacking hidráulico (também conhecido como piering).

Em um slabjacking operação, a argamassa é bombeada sob uma laje ou viga para produzir uma força de elevação que restaura o membro à sua elevação original.

Dentro pires , postes de aço são cravados em solo instável e macacos hidráulicos são usados ​​para levantar ou estabilizar lajes de concreto afetadas por mudanças no solo subjacente. O método de reparo usado depende do tipo de sofrimento a ser tratado.

Escolha do método correto para reparos

Antes de decidir sobre um método de reparo, você deve determinar o que está causando o problema. Examine molduras e placas de acabamento, juntas de argamassa em verniz de tijolo e janelas em áreas baixas em busca de pistas. Observe também o clima recente. O tempo excepcionalmente seco ou úmido pode causar movimento no solo subjacente.

O método mais comumente usado para corrigir lajes menores de concreto afundado, como lajes residenciais, calçadas, calçadas, decks de piscinas, etc. é prancha.

O assentamento é feito com o bombeamento de uma argamassa de cimento através de pequenos orifícios estrategicamente localizados na laje de concreto. Uma vez no lugar, a argamassa se solidifica em uma massa densa de concreto e fornece um suporte competente para a laje de concreto.

Se for usada uma argamassa de solo-cimento-cal, o teor de cal da pasta irá transmitir os benefícios da estabilização de cal para a base ou sub-base. Este tratamento combinado não só restaura a laje para o grau adequado, mas também estabiliza o subsolo para evitar a recorrência do problema.

Para problemas maiores , especialmente aqueles encontrados no deslocamento de fundação de edifícios comerciais e residenciais, os pilares hidráulicos são normalmente usados ​​para levantar e estabilizar a fundação.

A perfuração envolve o uso de macacos mecânicos estrategicamente posicionados para elevar a viga assentada ao nível. O feixe deve ser levantado com cuidado para evitar danos adicionais ou desnecessários. Depois de levantada, a viga é mantida em elevação por uma base e pilares especialmente projetados.

A base é colocada suficientemente fundo para ser independente das variações na umidade do solo. Ele também é projetado para distribuir adequadamente a carga sem criar volume ou massa desnecessários. O píer é amarrado à base com aço e suporta a viga da fundação.

QUAIS REGIÕES SÃO MAIS AFETADAS PELA FALHA DE FUNDAÇÃO '?

O tipo de solo em certas áreas do país leva a uma taxa maior de problemas de fundação. Áreas com alto teor de argila e áreas costeiras com muita areia tendem a ver mais danos. Casas nessas regiões correm maior risco de danos à fundação.

Problemas de Fundação no Texas

As seguintes áreas do Texas têm solo argiloso expansivo, o que pode causar movimento de fundação:

  • Dallas
  • Fort Worth
  • Houston
  • Corpo de cristo
  • Austin
  • Santo Antônio

As condições do solo no Texas respondem à chuva e à seca como uma esponja. Essa expansão e contração com mudanças na umidade colocam pressão em sua base.

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Os problemas de fundação também são comuns em áreas sujeitas a inundações, como foi visto com o furacão Harvey em 2017. Se você mora em Houston, pode elevar sua casa acima da planície de inundação. FEMA oferece este guia sobre o processo de elevação de casa .

Fatores adicionais que contribuem para o fracasso da fundação no Texas incluem a má drenagem ao redor das casas e a corrosão do encanamento de ferro fundido ou falha dos pilares de cedro sob as casas mais antigas.

Para maiores informações:
Guia de um especialista para identificar problemas de fundação doméstica no Texas
Houston Foundation Issues
Questões da Fundação Dallas

Problemas de Fundação em Oklahoma

Áreas de Oklahoma, incluindo Tulsa e Oklahoma City, também possuem solo com alto teor de argila. Na verdade, a sujeira é vermelha em muitos lugares porque há muita argila.

Para piorar o problema, Oklahoma costuma passar por uma seca extrema (lembra-se de aprender sobre o Dust Bowl?) Que seca o solo, fazendo-o se contrair e se desprender das fundações.

Em Oklahoma, a expansão e contração do solo geralmente levam a problemas no porão da sua casa. Às vezes, as paredes do porão precisarão ser endireitadas para suportar adequadamente a sua casa.

Os especialistas em fundações em Oklahoma recomendam regar a fundação durante os períodos de seca e redirecionar a chuva para longe de sua casa com calhas e declives adequados durante os períodos de chuva.

Problemas da Fundação em Missouri

Missouri é outro estado com mais problemas de fundação do que a média. Kansas City e St. Louis têm solos argilosos expansivos e clima variável que contribui para os problemas.

Se o seu porão estiver com vazamentos ou úmido, você pode precisar de impermeabilização. Ou pior, você pode ter paredes de porão arqueadas que precisam ser consertadas.

Problemas de Fundação no Mississippi

Mississippi, e Jackson em particular, também têm problemas de fundação frequentes. O solo dessa área, conhecido como argila Yazoo, enfraquece as fundações, colocando-as em risco de rompimento.

O volume desse solo se expande quando molhado e diminui quando seco, às vezes em até 38%. Esse movimento drástico do solo leva ao deslocamento de estruturas, quebra de encanamentos subterrâneos e outros danos.

Se você tem argila Yazoo embaixo de sua casa, a chave é manter a umidade consistente. Às vezes, isso pode significar redirecionar a água da chuva para longe de sua casa, outras vezes pode significar o uso de uma casa de banho para evitar que o solo seque.

A ARGILA É O ÚNICO TIPO DE SOLO QUE CAUSA PROBLEMAS DE FUNDAÇÃO?

A argila não é o único tipo de solo que impacta negativamente as fundações. O segundo maior inimigo das fundações de casas de concreto é a areia. Embora a areia não se expanda e contraia como os solos argilosos, ela pode ser removida pela água, criando lacunas sob a fundação. A turfa é outro tipo de solo que encolhe e se expande como a argila.

Aprender mais sobre solos expansivos .

como derramar bases de fundação

Argila e rocha são os melhores solos para fornecer suporte de fundação. Eles compactam bem e não se movem ou incham com as mudanças de umidade.

DEVO COMPRAR UMA CASA COM PROBLEMAS DE FUNDAÇÃO?

Muitos compradores de casas correm para as colinas quando veem uma casa com problemas de fundação. O medo é que custará milhares de dólares para consertar a casa levantando e sustentando suficientemente sua fundação.

Se você estiver comprando uma casa, fique de olho nos sinais comuns de problemas de fundação. Além disso, certifique-se de fazer uma inspeção residencial. No entanto, às vezes o problema de fundação é esquecido durante esta etapa.

Para ter certeza de que a casa que você deseja comprar é estruturalmente sólida, solicite a avaliação de um empreiteiro de fundação ou engenheiro. Eles também poderão dar uma ideia de quanto custará o conserto, para que você possa fazer uma oferta com isso em mente.

Em alguns casos, você pode conseguir um bom negócio em uma casa com problemas de fundação. Mas certifique-se de saber no que está se metendo. Alguns problemas de fundação podem ser corrigidos de maneira fácil e econômica, enquanto outros podem exigir uma fundação completamente nova e até $ 100.000. Não siga o que um corretor imobiliário diz, apenas um especialista em fundações pode ajudá-lo a determinar o que esperar.

DEVO CORRIGIR MEU BASE ANTES DE VENDER MINHA CASA?

Se você deseja obter um bom valor pela sua casa, ela deve estar em condições quase perfeitas. Isso inclui corrigir problemas de base, se você puder pagar. Veja a média custos de reparo de fundação .

A maioria das empresas de fundação oferece garantia vitalícia para seus reparos, que pode ser transferida para os novos proprietários. Isso dará tranquilidade aos compradores em potencial, pois eles sabem que o problema foi resolvido.

Em alguns casos, você poderá vender sua casa como está. Não é incomum que casas com problemas de fundação sejam compradas por investidores. Além disso, se você tiver a vantagem do mercado de um vendedor, alguns compradores estarão dispostos a fazer os reparos eles próprios.

Para mais informações, leia Como vender uma casa com problemas de fundação .

Relacionado: Trabalho concreto a fazer antes de vender sua casa

COMO CONTRATAR UMA EMPREITEIRA DE REPARO

O trabalho da fundação definitivamente não é um projeto do tipo 'faça você mesmo', então faz sentido que pelo menos três empreiteiros licenciados forneçam uma proposta detalhada junto com uma avaliação de seus problemas. A inspeção média leva cerca de duas horas. Ron Davidson de Sistemas Ram Jack também oferece os seguintes conselhos e medidas de precaução:

  • Aprenda sobre os métodos de reparo e faça muitas perguntas. Não tome sua decisão final com base em publicidade e preços baratos. Se parece bom demais para ser verdade, provavelmente é.

  • Não faça negócios com um empreiteiro que não tenha seus métodos de reparo avaliados por ICC-ES (Serviços de avaliação do Conselho do Código Internacional). Esta organização sem fins lucrativos garante que os produtos de construção atendam à conformidade do código.

  • Na maioria das áreas do país, um empreiteiro de boa reputação terá uma cláusula para a profundidade da estaca hidráulica (normalmente de 20 a 30 pés). Além dessa profundidade, geralmente há um custo adicional, que varia de US $ 20 a US $ 30 por pé. Se um empreiteiro não tiver cláusula de profundidade, seja cauteloso. É improvável que o empreiteiro continue operando com prejuízo e, em vez disso, apenas pare na profundidade que garantiria o lucro.

  • Alguns projetos de reparo exigem a remoção do paisagismo nas áreas da obra, e o empreiteiro normalmente não garante que um arbusto ou arbusto sobreviverá após a remoção e substituição.

  • Garantias ou garantias para o trabalho de fundação são muito importantes, portanto, preste muita atenção aos seus termos. Lembre-se de que uma garantia é tão boa quanto a empresa que a apoia. Procure uma empresa nacional que possa oferecer um confiança de garantia. Isso significa que, se a empresa fechar as portas, existe um plano para fornecer um serviço de acompanhamento, se necessário.

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